La responsabilité du locataire

Les textes en vigueur, lois n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et n° 89-462 du 6 juillet 1989, stipulent que le locataire doit entre autres s'acquitter des réparations locatives, mais également veiller à l'entretien du logement. Le locataire est considéré comme pleinement responsable de toutes détériorations ou pertes survenues dans le logement au cours de la période de location. Qu'elles soient accidentelles ou volontaires, il est du devoir du locataire de subvenir à toutes les réparations des dégâts occasionnés par ces dégradations. Entrent notamment dans cette catégorie les dommages causés par :

Dans le détail, sont à la charge du locataire, conformément à l'article 1754 du Code Civil, les réparations locatives concernant l'entretien et la détérioration :

Par contre, ne sont pas considérés comme relevant de la responsabilité du locataire les cas de force majeure notamment les cataclysmes naturels (séisme, grêle, inondation, coulée de boue...), les accidents technologiques (explosion d'usine, déversement et fuite de produits toxiques...) et les accidents occasionnés par des tiers (incendie, dégâts des eaux, explosion...).

En outre, le locataire ne peut être tenu responsable des dégâts occasionnés par les sinistres découlant d'un vice de fabrication, d'un défaut technique dans la conception du logement ni d'une négligence du propriétaire. En effet, si le propriétaire est avisé d'une réparation nécessaire, mais qu'il n'effectue pas, les dégâts en découlant seront entièrement à sa charge. De même, le locataire ne peut être impliqué dans le cas où la dégradation est commise par un tiers qui s'est introduit dans le logement sans l'autorisation du locataire.

Pour exiger l'exécution de la clause relative à la responsabilité du locataire, le bailleur doit lui adresser en premier lieu une lettre de mise en demeure lui intimant de se conformer à ses obligations. Cette lettre mentionnant le motif du litige, l'historique du désaccord, ainsi que la date butoir d'exécution, constitue la première pièce ayant valeur juridique dans la réclamation du bailleur.

Si le locataire consent à honorer ses engagements, il doit faire part des dégâts survenus dans le logement à son assurance qui se chargera de financer les réparations. Dans le cas ou le locataire n'a pas informé son assurance ou s'il n'a pas contracté une assurance habitation, le bailleur peut passer à l'étape suivante.

En cas de dépassement de la date butoir, le bailleur a le droit de porter le litige au niveau de la Commission Départementale de Conciliation, un organe consultatif composé de représentants de propriétaires et de locataires, dont le fonctionnement est régi par le décret du 19.7.01 JO du 21.7.01. La commission essaie d'établir une entente entre les deux parties. En cas d'échec, la commission émet un avis sur le litige.

Arrivé à ce stade, le bailleur peut intenter une action en justice et solliciter une assignation à comparaître ou lancer la procédure judiciaire par déclaration au Greffe du tribunal d'instance pour des travaux dont le montant est inférieur à 4000 euros.

Si le montant des travaux est estimé en dessous de 7600 euros, le bailleur peut demander une injonction de faire, délivrée par le juge. Ce dernier prononce dans son jugement un délai d'exécution des réparations auquel le locataire doit se conformer. Dans le cas où le locataire se dérobe au payement d'une somme convenue pour les réparations, le bailleur peut demander cette fois une injonction de payer qui deviendra exécutoire si le locataire ne conteste pas dans le mois suivant la notification de l'injonction.

L'audience est programmée deux mois après la notification de l'assignation à comparaître. Ce délai peut être rallongé d'un mois supplémentaire si le locataire jouit d'une allocation logement ou sociale (ALF ou ALS).

La déclaration au Greffe est beaucoup plus rapide dans la mesure où le bailleur saisit directement le tribunal d'instance. Le Greffe convoque alors les deux parties par lettre recommandée.

En cas de requêtes urgentes (fuite de gaz, fuite d'eau...), il est également possible de recourir à une assignation en référé. Une fois l'ordonnance de référé émise par le juge, les procédures d'appels ne seront recevables que dans les quinze jours succédant la notification du jugement. Le cas échéant, l'appel ne suspend pas l'exécution du jugement.

Dans le cas des procédures spéciales, la durée du traitement est incertaine. Par exemple, l'injonction de faire, applicable aux litiges inférieurs à 7600 euros, peut être contestée en appel pour les montants inférieurs à 3800 euros, ou être portée devant la cour de cassation. De même, l'injonction de payer peut être contestée, auquel cas les deux parties seront convoquées pour une audience devant le juge.

Effectivement, le locataire peut être expulsé après l'exécution en bonne et due forme des procédures. Si le propriétaire obtient la résiliation du bail, il devra notifier le locataire de l'expulsion par voie d'huissier. À partir de cet instant, il faut compter entre 2 et 3 mois avant l'échéance de l'exécution. Cependant, compte tenu de plusieurs facteurs il est possible que le délai d'exécution soit rallongé d'une durée maximale de douze mois. Le locataire peut invoquer notamment le motif du relogement difficile (cas des personnes âgées, à mobilité réduite...) ou encore la trêve hivernale (du 1er novembre au 15 mars). Toutefois, ces délais ne sont pas applicables dans le cas d'un logement soumis à un arrêté de péril.

Une fois le délai de grâce expiré, le locataire peut être expulsé les jours ouvrables en présence d'un huissier conformément à la loi du 9.7.91 : art. 21-1, avec le concours des forces publiques si nécessaire.