La location
La location : des engagements de part et d’autre
Alors que tout le monde observe la flambée des prix immobiliers à la vente, le marché de la location affiche un calme qu’on n’avait pas connu depuis près d’une décennie. Aucun doute : il ya de bonnes opportunités à saisir ! Néanmoins, comme toute transaction immobilière, elle est régie par quelques règles strictes qu’il est important de maîtriser.
LE BAIL
La durée minimum du bail est de 3 ans pour un logement vide de particulier, de 6 ans si le propriétaire est une personne morale (entreprise, institution) et de seulement 1 an si le logement est meublé.
Le loyer, fixé librement entre propriétaire et locataire(s), est révisé tous les ans en fonction de l’indice du coût de la construction, fourni par l’INSEE.
AU MOMENT DE LA TRANSACTION
Le dépôt de garantie: souvent appelé à tort « caution », il équivaut, au plus, à deux mois de loyer (hors charges). Il doit être restitué dans les deux mois qui suivent la restitution des clés. Contrairement aux idées reçues, le bailleur peut encaisser le dépôt de garantie.
Le loyer:elle est obligatoire pour les locations non meublées et doit couvrir les risques locatifs. Le locataire devra apporter son attestation d'assurance à la remise des clés. Si pour les locations meublées l’assurance n'est pas obligatoire, il est vivement conseillé d’en souscrire une : en cas de sinistre, la responsabilité du locataire est engagée.
DES ENGAGEMENTS À RESPECTER
Pour éviter tout litige et déterminer les responsabilités précises du bailleur et du locataire, la loi encadre très strictement les contrats locatifs.
Le propriétaire:
- Remettre au locataire un logement décent. Cela suppose de respecter de nombreuses normes, des réseaux de gaz et électricité jusqu’aux dimensions du balcon, de garde-corps, des fenêtres…
- Le logement doit disposer d’au moins une pièce principale de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³.
- Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort réglementaires : alimentation en eau potable, réseau d’évacuation des eaux ménagères...
Si, le logement ne satisfait pas à ces conditions de décence, le locataire peut, à tout moment, demander sa mise en conformité ou saisir la commission départementale de conciliation et obtenir la réduction, voire la suspension du paiement du loyer jusqu’à exécution des travaux.
Le locataire:
- Il doit payer le loyer et les charges au terme convenu par le bail (le paiement mensuel est le plus pratiqué);
- Il doit respecter l’usage du logement donné par le bail (habitation, bureau…);
- Il est responsable des dégradations et pertes qui pourraient survenir en cours de bail.
À noter: le locataire ne peut, en aucun cas, s’opposer aux travaux de réparation ou d’entretien du logement, et qu’il doit obtenir l’accord préalable du propriétaire s’il veut transformer le logement ou les équipements. Cet accord écrit est également nécessaire si le locataire envisage de céder, ou de sous-louer, le logement.