Louer sa résidence principale en son absence : les règles à respecter

Louer sa résidence principale pendant les vacances permet de rentabiliser un bien immobilier acheté à un prix important, mais qui n'est pas forcément destiné à un investissement locatif. Cette opération demande néanmoins un minimum de préparation et d'organisation. Les agences spécialisées exigent souvent de leurs clients qu'ils procèdent à un nettoyage complet des lieux et libèrent de la place avant de partir en voyage et louer leur bien. Contrairement à la résidence secondaire, la résidence principale n'est pas soumise à un encadrement strict en matière de location saisonnière de vacances. Le locataire comme le propriétaire peuvent l'un comme l'autre proposer leur résidence principale, sous certaines conditions.

Si le bailleur est le propriétaire du bien, la location ne peut pas durer plus de quatre mois cumulés par an. Au-delà de cette limite, le logement n'est plus considéré comme résidence principale du bailleur par l'administration fiscale. La location saisonnière ne nécessite pas généralement l'autorisation des copropriétaires, sauf si la convention de copropriété l'interdit formellement. Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut également sous-louer sa résidence principale, à la seule condition que le propriétaire lui accorde son consentement écrit. Sous-louer une résidence principale sans l'aval du bailleur constitue un motif légal de résiliation du bail en cours. Le loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par le locataire principal. La récente loi Alur impose par ailleurs au locataire de transmettre au sous-locataire une copie du bail en cours ainsi que l'autorisation écrite du propriétaire.

Même si les revenus rapportés par la location saisonnière d'une résidence principale sont presque insignifiants, l'administration fiscale en exige la déclaration en bonne et due forme. Tout oubli de déclaration entraîne le paiement de l'impôt sur le revenu supplémentaire, augmenté d'une majoration de 10% et de pénalités de retard de 0,40% par mois. La location saisonnière d'une résidence principale meublée est soumise au régime du micro-BIC. Autrement dit, les revenus de l'opération sont taxés selon la tranche marginale d'imposition de 15%, avec un abattement forfaitaire de 50%.

La location saisonnière d'une résidence principale ne peut également se faire sans une couverture d'assurance légale. Souvent, le propriétaire ou locataire se contente d'informer sa compagnie d'assurance de son projet de location ou de sous-location, la plupart des contrats multirisques habitation couvrent déjà la location saisonnière. En cas de doute, mieux vaut s'informer auprès de l'assureur même et souscrire une assurance convenable pour la durée de la location ou de la sous-location.