Immobilier : peut-on acheter à deux en union libre ?

L'acquisition d'un bien immobilier par un couple non marié – ni même pacsé – est bel et bien possible au regard de la loi. Cette dernière ne prévoit pas pour autant des détails spécifiques sur les modalités de l'achat du bien par les concubins. Toute personne désireuse d'acheter un logement à deux sans être mariée ou pacsée a donc intérêt à être prudente dans le montage juridique et financier de l'opération. Aucune loi claire ne permet en effet de déterminer les droits et les obligations de chacun des concubins en la matière.Quelques principes du droit civil sont toutefois à retenir avant l'acquisition. D'abord, l'acquisition d'un logement en union libre ne signifie pas forcément que les deux membres du couple n'ont pas le droit de signer conjointement le contrat d'achat. En l'absence de contrat spécifique, l'achat d'un bien en union libre tombe automatiquement sous le régime de l'indivision. Autrement dit, les deux coacquéreurs deviennent copropriétaires du logement à parts égales, même si l'un des deux a apporté une contribution financière plus importante.

Le contrat d'achat en union libre doit ainsi préciser la quote-part de chaque acquéreur, qui peut être égale ou dépendante de l'apport financier de chaque membre du couple. Le partage à parts égales du bien ne s'applique qu'en l'absence de cette mention dans l'acte de vente, dans le cadre d'une convention d'indivision signée devant notaire. La répartition des quotes-parts dans l'acte d'achat doit correspondre de préférence à la contribution réelle de chaque acquéreur, surtout en ce qui concerne la participation au remboursement du prêt.

Force est de rappeler qu'en cas de décès ou de séparation, le contributeur le plus généreux qui souhaite récupérer ses apports a l'obligation d'en prouver la réalité. En l'absence de preuve – et si la répartition des apports s'avère trop inégale —, l'administration fiscale peut être amenée à considérer l'acquisition comme une donation déguisée. En cas de vente, si les quotes-parts de chaque membre du couple sont précisées, les produits de la cession sont repartis entre eux en fonction de leurs droits respectifs.

L'indivision ne constitue pas le seul montage juridique envisageable d'un achat immobilier entre concubins. Les deux ont toujours la possibilité de former une SCI ou Société civile immobilière. Chaque membre du couple détient dans ce cas des parts sociales proportionnelles à sa contribution financière dans le capital de la société. En cas de décès ou de séparation, le patrimoine est plus facile à partager. La SCI présente néanmoins un certain nombre d'inconvénients, dont la complexité des formalités à effectuer pour la créer, dépôt au greffe, immatriculation au RCS, rédaction de statuts de la société, etc..