Achat en indivision : les avantages et les risques de cette opération

Lorsque deux ou plusieurs individus achètent ensemble un terrain, une maison ou un appartement, le régime de partage qui s'applique par défaut est l'indivision, sauf si les acheteurs s'accordent sur un autre régime. En indivision, chaque acquéreur, appelé alors coindivisaire, détient une quote-part, du bien placé en indivision, cette quote-part n'étant pas identifiable en nature. La part de chaque coindivisaire est généralement proportionnelle à sa contribution dans le financement de l'achat, si sa participation est mentionnée dans le contrat de vente.

Néanmoins, si aucune mention de la part financière supportée par les parties acheteuses n'est faite dans le contrat de vente, les parties détiennent des quote-parts égales dans le bien en indivision. L'acquisition en indivision procure alors aux coindivisaires les mêmes droits de gestion du bien, conformément aux règles en vigueur. Les coindivisaires sont libres de s'accorder sur l'utilisation du bien indivis, du moment où ils honorent leurs obligations respectives dans le paiement des dettes et des charges relatives au bien. La sortie du régime de l'indivision ne peut se faire qu'en cas de vente du bien immobilier ou de la part d'un des coindivisaires, avec ou sans l'accord des autres détenteurs de quote-part dans le bien immobilier.

L'achat en indivision présente l'avantage d'être simple et pratique lors d'une acquisition de bien en couple ou en groupe. Ce régime, s'il s'impose par défaut, n'entraîne ni formalité, ni délai supplémentaire lors du processus d'achat. La loi autorise par ailleurs tous les acheteurs en groupe ou en couple d'y accéder, à condition qu'ils acceptent d'honorer leurs obligations respectives dans le cadre de l'indivision. Ce régime est de fait largement utilisé par les partenaires de PACS et les concubins. La sortie de l'indivision s'avère en outre relativement simple, surtout lorsque les coindivisaires s'accordent sur les modalités d'une telle sortie.

Ce régime expose néanmoins les coindivisaires à des risques qui méritent d'être analysés de près avant même l'acquisition. La gestion du bien indivis est notamment très compliquée lorsque les coindivisaires ne parviennent pas à trouver un terrain d'entente après la signature du contrat de vente. Les codétenteurs du bien ont donc tout intérêt à éviter tout conflit le temps qu'ils demeurent coindivisaires. Si l'un d'eux meurt, les autres coindivisaires n'héritent pas, en principe, de la part du défunt : cette dernière revient aux héritiers du coindivisaire décédé. Ces dispositions peuvent être néanmoins aménagées, si les coindivisaires établissent en présence d'un notaire une règle d'indivision détaillant les modalités de gestion, de succession et de vente du bien dès l'acquisition.